Irham Fachreza Anas

Central Studies of Islamic Economics (CESIE)

BAB I

PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG

Manusia sebagai makhluk ciptaan Allah subhanahu wa ta'ala tidak hanya diperintahkan untuk beribadah kepada Allah semata. Dalam pada itu, manusia juga diberikan tugas oleh Allah subhanahu wa ta'ala untuk menjaga dan memelihara kesejahteraan hidupnya di muka bumi. Tugas ini memang tidak mudah, namun Allah subhanahu wa ta'ala telah membuat sebuah sistem yang berfungsi sebagai pedoman dan pengantur bagi manusia untuk memelihara kesejahteraan hidupnya di muka bumi. Sistem ini bernama Din Islam.

Agama Islam merupakan sebuah sistem yang mengatur kehidupan manusia dalam rangka mendekatkan diri kepada Allah subhanahu wa ta'ala. Sistem ini tidak hanya mengatur tentang hubungan manusia dengan Allah subhanahu wa ta'ala, atau yang sering disebut hubungan vertikal. Namun, lebih dari itu agama islam sebagai sebuah sistem juga mengatur hubungan antar sesama manusia dan seluruh ciptaan Allah subhanahu wa ta'ala, misalnya tumbuhan dan hewan.

Dalam agama Islam, hubungan antar sesama manusia ( hubungan horizontal ) di bahas dalam ilmu fiqh ( baca : fiqh muamalat ), misalnya hubungan antara 2 pihak yang melakukan sewa-menyewa atau dalam ilmu fiqh muamalat disebut sebagai ijarah. Para ulama fiqh berbeda pendapat dalam mendefenisikan ijarah. Ulama Hanafiyah mendefinisikan ijarah sebagai suatu transaksi terhadap manfaat dengan imbalan. Sedangkan ulama Syafi’iyah mendefinisikannya ijarah sebagai suatu transaksi terhadap manfaat yang dituju, tertentu, bersifat mubah dan boleh dimanfaatkan dengan imbalan tertentu.

Sejatinya, dalam akad Ijarah tidak ada pemindahan kepemilikan / transfer of title atas barang yang disewakan. Namun, jika pihak penyewa menginginkan adanya pemindahan kepemilikan atas barang tersebut, maka dapat dilakukan dengan opsi penjualan dan atau opsi hibah di akhir akad. Atas transaksi sewa yang ingin diakhiri dengan pemindahan kepemilikan, maka dalam khazanah fiqh muamalat kontemporer dikenal dengan istilah Ijarah Muntahiya Bit Tamlik (IMBT)

Berdasarkan hal tersebut, penulis tertarik membahas lebih dalam mengenai IMBT yang dihubungkan dengan penerapannya secara riil di salah satu Bank Syariah, yaitu Bank Panorama Syariah (selanjutnya disebut ‘BPS’).

B. PEMBATASAN MASALAH

IMBT bisa diterapkan untuk semua jenis pembiayaan yang disediakan oleh BPS, misalnya KPR iB, Pembiayaan iB Modal Kerja dan Pembiayaan iB Investasi. Dalam konteks ini, penulis membatasi analisis penerapan IMBT di BPS hanya pada KPR iB. Mengingat, KPR iB merupakan produk utama yang dipasarkan oleh BPS. Selain itu, bahwa KPR iB yang ada di BPS sebagian besar menggunakan IMBT.

C. RUMUSAN MASALAH
1. Bagaimana penerapan IMBT di BPS ?
2. Apakah dalam penerapan tersebut terdapat perbedaan antara praktiknyadi bank syariah dan teori IMBT secara fiqh ?
3. Apakah dalam dokumen perjanjian IMBT terdapat klausul-klausul yang dapat merusak akad ?
4. Apa solusi agar hal-hal ( angka 3) tersebut dapat sesuai dengan syariah ?
5. Apa saja kendala yang ditemukan jika solusi tersebut dilaksanakan ?

BAB II

TEORI IJARAH MUNTAHIYA BIT TAMLIK (IMBT)

A. DEFENISI IMBT

IMBT adalah sebuah istilah modern yang tidak terdapat dikalangan fuqoha terdahulu. Istilah ini tersusun dari dua kata :

1. Al-ijarah (sewa)

Ijârah dalam bahasa Arab berarti upah, sewa, jasa, atau imbalan. Secara etimoligi dapat berarti ba’i al-manfaah yang berarti jual-beli dan atau pemilikan atas manfaat.

2. At-Tamlik (kepemilikan)

Secara bahasa berarti menjadikan orang lain memiliki sesuatu. At-tamlik bisa berupa kepemilikan terhadap benda, kepemilikan terhadap manfaat, bisa dengan ganti atau tidak. Sebagaimana ungkapan dibawah ini :

a) Jika kepemilikan terhadap sesuatu terjadi dengan adanya ganti maka ini adalah jual beli.

b) Jika kepemilikan terhadap suatu manfaat dengan adanya ganti maka disebut persewaan.

c) Jika kepemilikan terhadap sesuatu tanpa adanya ganti maka ini disebut hibah / hadiah.

d) Adapun jika kepemilikan terhadap suatu manfaat tanpa adanya ganti maka disebut pinjaman.

Dari kedua definisi diatas maka dapat disimpulkan bahwa definisi IMBT adalah kepemilikan suatu manfaat/jasa berupa barang yang jelas dalam tempo waktu yang jelas dikuti dengan adanya pemberian kepemilikan suatu barang yang bersifat khusus dengan adanya ganti yang jelas. IMBT adalah akad sewa menyewa antara pemilik objek sewa dan penyewa untuk mendapatkan imbalan atas objek sewa yang disewakannya dengan opsi perpindahan hak milik objek sewa pada saat tertentu sesuai dengan akad sewa.

B. DASAR HUKUM

1. Al-Qur’an

a) QS. al-Zukhruf [43] : 32

“Apakah mereka yang membagi-bagikan rahmat Tuhanmu? Kami telah menentukan antara mereka penghidupan mereka dalam kehidupan dunia, dan Kami telah meninggikan sebagian mereka atas sebagian yang lain beberapa derajat, agar seba-gian mereka dapat mempergunakan sebagian yang lain. Dan rahmat Tuhanmu lebih baik dari apa yang mereka kumpulkan.”

b) QS. al-Qashash [28]: 26:

“Salah seorang dari kedua wanita itu berkata, ‘Hai ayahku! Ambillah ia sebagai orang yang bekerja (pada kita), karena sesungguhnya orang yang paling baik yang kamu ambil untuk bekerja (pada kita) adalah orang yang kuat lagi dapat dipercaya.”

2. Hadits

a) Hadits Nabi riwayat ‘Abd ar-Razzaq dari Abu Hurairah dan Abu Sa’id al-Khudri, Nabi s.a.w. bersabda :

“Barang siapa mempekerjakan pekerja, beritahukanlah upahnya”

b) Hadits Nabi riwayat Ahmad, Abu Daud, dan Nasa’i dari Sa`d Ibn Abi Waqqash, dengan teks Abu Daud, ia berkata:

“Kami pernah menyewakan tanah dengan (bayaran) hasil tanaman yang tumbuh pada parit dan tempat yang teraliri air; maka Rasulullah melarang kami melakukan hal tersebut dan memerintahkan agar kami menyewakan tanah itu dengan emas atau perak (uang).”

C. RUKUN IMBT

Sebagimana dijelaskan di atas bahwa transaksi IMBT merupakan pengembangan transaksi ijarah untuk mengakomodasi kebutuhan pasar.Oleh sebab itu, rukun dari IMBT adalah sama dengan rukun dari ijarah.Adapun rukun IMBT adalah sebagai berikut :

1. Orang yang berakad : Penyewa (Musta’jir) dan Pemberi Sewa (Mu’jir/Mu’ajjir)

2. Sewa/imbalan : Harga Sewa (Ujrah)

3. Manfaat Obyek Sewa (Ma’jur)

4. Sighat (ijab dan kabul).

D. SYARAT IMBT

Agar pelaksanaan IMBT sempurna, berikut beberapa syarat dari sahnya akad IMBT :

1. Syarat Pihak yang berakad : Cakap hukum ( Baligh & Berakal )

2. Syarat Obyek yang disewakan :

a) Manfaat barang dan atau jasa.

b) Barang itu milik sah & sempurna dari mu’jir (milk al-tâm) atau Barang itu tidak terkait dengan hak orang lain.

c) Objek harus bisa dinilai dan dikenali secara spesifik (fisik). Artinya manfaat barang jelas.

d) Manfaat barang dan atau jasa tidak termasuk yang diharamkan / dilarang Bermanfaat.

e) Manfaat Barang/jasa bisa langsung diserahkan atau digunakan selama jangka waktu tertentu yang disepakati.

3. Syarat Harga Sewa (Ujrah):

a) Jelas disebutkan pada saat transaksi berupa uang, dirham, dinar dan lain sebagainya. Menurut Ulama Hanâfiyah pembayaran upah tidak boleh dalam bentuk manfaat yang serupa. Seperti sewa rumah dengan ujroh penyewaan rumah. Namun dalam fatwa DSN no : 09/DSN-MUI/IV/2000 perihal Pembiayaan Ijârah bahwa Pembayaran sewa atau upah boleh berbentuk jasa (manfaat lain) dari jenis yang sama dengan obyek kontrak.

b) Jelas disebutkan berapa jumlah Ujrah.

4. Syarat Sighot :

a) Harus jelas dan disebutkan secara spesifik dengan siapa berakad.

b) Antara ijab qabul (serah terima) harus selaras baik dengan keinginan untuk melakukan kontrak sewa; harga dan jangka waktu yang disepakati.

c) Tidak mengandung klausul yang bersifat menggantungkan keabsahan transaksi pada hal / kejadian yang akan datang yang tidak sesuai dengan esensi dari ijârah. Misalnya, mu’jir menyewakan rumahnya kepada pihak lain dengan syarat ia menempati dulu selama 1 (satu) bulan baru kemudian ia sewakan kepada B. Esensi dari ijârah adalah memberikan hak atas manfaat barang pada salah satu pihak yang berakad.

E. KETENTUAN TEKNIS PELAKSANAAN IMBT

Pelaksanaan IMBT sebenarnya memiliki banyak bentuk tergantung apa yang disepakati oleh kedua pihak yang berkontrak. Dalam hal ini berlaku kaidah substance over form, yaitu maksud tujuan akad lebih diutamakan ketimbang bentuk akad itu sendiri.

Merujuk Fatwa Dewan Syariah Nasional No.7/DSN-MUI/III/2002 tanggal 28 Maret 2002 tentang Al-Ijarah Al-Muntahiya Bi Al-Tamlik, berikut ketentuan teknis yang harus diperhatikan oleh Lembaga Keuangan Syariah (LKS) yang ingin menerapkan IMBT dalam produk pembiayaan :

1. Perjanijian untuk melakukan IMBT harus disepakati ketika akad Ijarah ditandatangani.

2. Pihak yang melakukan IMBT harus melaksanakan akad ijarah terlebih dahulu, akad pemindahan kepemilikan baik dengan jual beli atau pemberian hanya dapat dilakukan setelah masa ijarah selesai.

3. Janji pemindahan kepemilikan yang disepakati di awal akad ijarah adalah wa’d, yang hukumnya tidak mengikat. Apabila janji itu ingin dilaksanakan, maka harus ada akad pemindahan kepemilikan yang dilakukan setelah masa ijarah selesai.

Mengingat, ketentuan ijarah berlaku pula pada akad Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT), maka LKS, khususnya Bank Syariah wajib memperhatikan ketentuan sebagai berikut :

1. Bank dapat membiayai pengadaan objek sewa berupa barang yang telah dimiliki bank.

2. Bank wajib menyediakan barang sewa, menjamin pemenuhan kualitas maupun kuantitas barang sewa serta ketetapan waktu penyediaan barang sewa sesuai kesepakatan.

3. Bank wajib menanggung biaya pemeliharaan barang/asset sewa yang sifatnya materiil dan struktural sesuai kesepakatan.

4. Bank dapat mewakilkan kepada nasabah untuk mencarikan barang yang akan disewakan oleh nasabah.

5. Nasabah wajib membayar sewa secara tunai dan menjaga keutuhan barang sewa, dan menanggung biaya pemeliharaan barang sewa sesuai dengan kesepakatan.

6. Nasabah tidak bertanggung jawab atas kerusakan barang sewa yang terjadi bukan karena pelanggaran perjanjian atau kelalaian nasabah.

BAB III

PEMBAHASAN

A. PENERAPAN AKAD IMBT PADA BPS

Berikut ilustrasi dari penerapan IMBT dalam KPR iB BPS yang digunakan dalam rangka memenuhi kebutuhan nasabah terhadap kepemilikan rumah tinggal dan atau investasi property.

1. Ilustrasi IMBT Pertama :

Ket :

1. A : Rumah milik Developer PT. Makmur

1. B : Nasabah mengajukan permohonan pembiayaan untuk memiliki rumah kepada Bank Syariah dengan membawa semua berkas-berkas yang dibutuhkan. Kemudian Bank Syariah melakukan proses analisa pembiayaan.

2. Bank Syariah telah menyetujui permohonan pembiayaan pemilikan rumah untuk nasabah, kemudian Bank Syariah melakukan pembelian Rumah seluas xx m2 yang diminta nasabah kepada PT. Makmur (Penjual/Supplier Rumah) sebesar Rp 450 juta. Dalam contoh ini, nasabah telah melakukan pembayaran uang muka kepada BPS sebesar Rp 50 juta.

Catatan : Dalam prakteknya di BPS, uang muka diberikan langsung kepada developer.

2. A : Rumah seluas xx m2 menjadi milik penuh Bank Syariah

3. Bank Syariah dan Nasabah melakukan Akad Pembiayaan berdasarkan Prinsip Ijarah (Muntahiya Bit Tamlik) selama 100 bulan untuk menyewa Rumah xx m2 dengan uang sewa sebesar Rp 7 juta /bulan.

3. A : Nasabah menyewa Rumah xx m2 milik Bank Syariah dan memperoleh manfaat dengan menempati rumah tersebut

4. Nasabah membayar uang sewa bulan pertama sebesar Rp 7 juta hingga 99 (sembilan puluh sembilan) bulan ke depan.

5. Pada bulan ke-100 atau akhir masa perjanjian, Bank Syariah dan Nasabah melakukan Akad Hibah atas Rumah xx m2 (Bank meng-hibah-kan ke Nasabah)

Ilustrasi pertama adalah model yang diutamakan diterapkan oleh BPS. Artinya, BPS telah memutuskan bahwa dalam kondisi pembiayaan normal pemindahan kepemilikan dari objek sewa akan dilakukan berdasarkan dengan akad hibah. Dalam akad perjanjian pembiayaan berdasarkan prinsip IMBT milik BPS, dijelaskan bahwa pengertian IMBT adalah ”yaitu BANK menyewakan barang kepada MUSTA’JIR dengan diakhiri oleh pemindahan kepemilikian melalui hibah diakhir masa sewa.”

2. Ilustrasi IMBT Kedua :

Jika ditengah masa sewa nasabah memutuskan untuk melakukan pelunasan pembiayaan dipercepat (early re-payment), maka BPS melakukan akad IMBT dengan Opsi Ba’i. Berikut ilustrasinya ;

1. A : Rumah milik Developer

1. B : Nasabah mengajukan permohonan pembiayaan untuk memiliki rumah kepada Bank Syariah dengan membawa semua berkas-berkas yang dibutuhkan. Kemudian Bank Syariah melakukan proses analisa pembiayaan.

2. Bank Syariah telah menyetujui permohonan pembiayaan pemilikan rumah untuk nasabah, kemudian Bank Syariah melakukan pembelian Rumah seluas xx m2 yang diminta nasabah kepada Developer sebesar Rp 450 juta. Dalam contoh ini, nasabah telah melakukan pembayaran uang muka kepada BPS sebesar Rp 50 juta.

Catatan : Dalam prakteknya di BPS, uang muka diberikan langsung kepada developer.

2. A : Rumah seluas xx m2 menjadi milik penuh Bank Syariah

3. Bank Syariah dan Nasabah melakukan Akad Pembiayaan berdasarkan Prinsip Ijarah (Muntahiya Bit Tamlik) selama 100 bulan untuk menyewa Rumah seluas xx m2 dengan uang sewa sebesar Rp 7 juta /bulan.

3. A : Nasabah menyewa Rumah seluas xx m2 milik Bank Syariah dan memperoleh manfaat dengan menempati rumah tersebut.

4. Nasabah membayar uang sewa bulan pertama sebesar Rp 7 juta hingga 98 (sembilan puluh delapan) bulan ke depan.

5. Pada bulan ke-50 atau pertengahan masa perjanjian, Nasabah memutuskan untuk melakukan pelunasan dipercepat (early re-payment). Bank Syariah dan Nasabah melakukan Akad Jual-Beli (Ba’i) dengan harga jual Rumah seluas xx m2 sebesar Rp 200 juta (sisa harga pokok pembelian objek sewa).

3. Pelaksanaan IMBT dengan Wakalah :

Fatwa DSN nomor : 04/DSN-MUI/IV/2000 tanggal 01 April 2000 tentang Murabahah pada ketetapan Pertama ayat 9 dinyatakan:

“Jika bank (baca : LKS) hendak mewakilkan kepada nasabah untuk membeli barang dari pihak ketiga, akad jual beli murabahah harus dilakukan setelah barang, secara prinsip, menjadi milik bank.”

Kalimat ”secara prinsip” yang ada di Fatwa DSN tersebut diterjemahkan dalam tataran praktis oleh Petugas BPS dalam konteks penerapan IMBT pada saat Bank membeli rumah yang akan dijadikan objek sewa dengan pernyataan sebagai berikut :

”Pada saat, Bank menyetujui permohonan nasabah untuk KPR iB secara IMBT, maka jika bank telah melakukan konfirmasi pembelian kepada developer, maka secara prinsip bank telah membeli rumah. Walaupun secara akuntansi belum terdapat aliran dana kepada Developer/penjual, bank berkomitmen untuk melakukan pembayaran uang pembelian rumah kepada developer yang diwakilkan kepada nasabah dengan menggunakan akad wakalah. Setelah rumah tersebut dibeli oleh bank maka kemudian baru dapat dilakukan akad IMBT”

Fakta unik yang terjadi di lapangan, bahwa meskipun BPS melakukan akad wakalah dengan nasabah. Namun pada prakteknya nasabah tetap tidak menerima uang, dana pembiayaan yang telah dimasukkan ke rekening nasabah langsung ditransfer ke rekening developer yang ada di BPS maupun bank lain. Penggunaan akad wakalah dimaksudkan hanya sebatas untuk membutikan secara hukum positif bahwa nasabah telah menerima pembiayaan dari bank serta nasabah telah mengetahui telah terjadi transaksi jual-beli antara bank dengan developer/penjual/suplier. Jika terjadi wanprestasi di kemudian hari akan tertutup peluang nasabah akan mengingkari bahwa ia telah menerima sejumlah pembiayaan dari bank.

Berikut ilustrasi dari model ketiga :

Ket :

1. A : Rumah milik Developer PT. Makmur

1. B : Nasabah mengajukan permohonan pembiayaan untuk memiliki rumah kepada Bank Syariah dengan membawa semua berkas-berkas yang dibutuhkan. Kemudian Bank Syariah melakukan proses analisa pembiayaan.

2. Bank Syariah telah menyetujui permohonan pembiayaan pemilikan rumah untuk nasabah, BPS melakukan Akad Wakalah dengan Nasabah untuk (transfer) pembayaran uang transaksi pembelian rumah sebesar Rp 450 juta atas nama BPS kepada Developer/penjual yang berasal dari rekening nasabah. Dalam contoh ini, nasabah telah melakukan pembayaran uang muka kepada BPS sebesar Rp 50 juta.

Catatan : Dalam prakteknya di BPS, uang muka diberikan langsung kepada developer.

2. A : Rumah seluas xx m2 menjadi milik penuh Bank Syariah

3. Bank Syariah dan Nasabah melakukan Akad Pembiayaan berdasarkan Prinsip Ijarah (Muntahiya Bit Tamlik) selama 100 bulan untuk menyewa Rumah seluas xx m2 dengan uang sewa sebesar Rp 7 juta /bulan.

3. A : Nasabah menyewa Rumah seluas xx m2 milik Bank Syariah dan memperoleh manfaat dengan menempati rumah tersebut

4. Nasabah membayar uang sewa bulan pertama sebesar Rp 7 juta hingga 99 (sembilan puluh sembilan) bulan ke depan.

5. Pemindahan pemilikan dapat dilakukan dengan Akad Hibah bilamana perjanjian pembiayaan beratahan sampai dengan akhir masa sewa. Jika, dipertengahan masa sewa nasabah ingin melakukan pelunasan pembiayaan dipercepat, maka BPS akan menggunakan akad Ba’i.

B. ANALISA PERBANDINGAN PENERAPAN IMBT SECARA PRAKTIK & TEORITIK

Berdasarkan ilustrasi penerapan akad murabahah di BPS tersebut di atas, maka terdapat perbedaan antara praktek akad murabahah di lapangan dengan akad murabahah yang ada di teori fiqih muamalah, yaitu pada :

1. Bank Bukan Sebagai Pemberi Sewa Murni

Posisi BPS bukanlah sebagai pemberi sewa murni (Operating Lease) atau layaknya agen perusahaan sewa yang memang memiliki persediaan barang (rumah) sebelum melakukan IMBT dengan nasabah. BPS hanya akan melakukan pembelian rumah sebagai syarat untuk melakukan IMBT kepada nasabah bilamana sudah dapat dipastikan ada nasabah yang akan menyewa rumah tersebut dengan prinsip IMBT. Pada konteks inilah terlihat bahwa BPS memang merupakan intermediary institution, yang melakukan IMBT secara finance lease, bukan sebagai pemberi sewa murni / operating lease.

Secara teoritik dalam IMBT, baik pada saat transaksi maupun tidak, pemberi sewa memang sudah memiliki persediaan barang untuk di-IMBT-kan.

2. Penggunaan Akad Wakalah ;

Selain melakukan IMBT, BPS ternyata juga melakukan akad wakalah untuk mendelegasikan tugas pembelian rumah kepada nasabah sebelum dilakukan IMBT. Artinya, terdapat indikasi bahwa nasabah tidak akan mendapatkan barang dari bank melainkan hanya sejumlah uang pembiayaan.

Fakta yang unik terjadi di lapangan adalah walaupun BPS menggunakan akad wakalah namun pada prakteknya nasabah tetap tidak menerima uang, dana pembiayaan yang telah dimasukkan ke rekening nasabah langsung ditransfer ke rekening developer yang ada di BPS maupun bank lain. Penggunaan akad wakalah dimaksudkan hanya sebatas untuk membutikan secara hukum positif bahwa nasabah telah menerima pembiayaan dari bank serta nasabah telah mengetahui telah terjadi transaksi jual-beli antara bank dengan developer/penjual/suplier. Jika terjadi wanprestasi di kemudian hari akan tertutup peluang nasabah akan mengingkari bahwa ia telah menerima sejumlah pembiayaan dari bank.

Secara teoritik dalam IMBT, tidak dikenal penggunaan akad wakalah pada saat penjual dan pembeli selaku pemberi sewa melakukan jual-beli objek yang akan disewakan pembeli ke pihak lain.

3. Pembuatan Surat Accept (Pengakuan Hutang dan atau Sanggup Bayar)

Menurut petugas BPS, bahwa Surat Pengakuan (Accept) merupakan salah satu diantara beberapa langkah antisipasi bank kepada nasabah dalam hal pembuktian secara hukum positif bahwa nasabah telah menerima pembiayaan dalam bentuk uang tunai maupun barang. Jika terjadi wanprestasi di kemudian hari akan tertutup peluang nasabah akan mengingkari bahwa ia telah menerima sejumlah pembiayaan dari bank.

Dalam teori IMBT dijelaskan bahwa tidak ada hubungan utang piutang antara pemberi sewa dan penyewa, apalagi utang pokok objek sewa. Mengingat, pada saat IMBT (akad ijarah) masih berlangsung maka objek sewa adalah tetap milik pemberi sewa.

Namun, bila dalam IMBT yang telah ditentukan masa sewa-nya adalah pertahun sedangkan pembayaran uang sewa dilakukan secara bulanan, maka penyewa bisa ditetapkan memiliki sejumah utang uang sewa kepada pemberi sewa.

4. Pembayaran Uang Muka Sewa

Seluruh pembiayaan yang disalurkan oleh BPS dengan menggunakan beraneka ragam akad wajib tunduk pada satu ketetapan dalam SOP pembiayaan BPS yang menyatakan bahwa setiap nasabah pembiayaan wajib melakukan pembayaran uang muka (dalam rangka self financing) yang besarannya variatif maksimal 20%. Dalam konteks KPR iB IMBT, sebelum dilakukan akad pembiayaan, nasabah wajib melakukan pembayaran uang muka langsung kepada developer yang akan diakui sebagai uang muka sewa kepada Bank.

Secara teoritik dalam IMBT tidak dikenal adanya kewajiban penyewa untuk untuk membayar uang muka. Namun, jika pemberi sewa dan penyewa telah menyepakati adanya uang muka sewa maka secara syariah dibolehkan.

5. Riview Ujroh

Bank dapat melakukan riview ujroh, yaitu mengurangi maupun menambah uang sewa nasabah bilamana ditengah masa perjanjian terjadi perubahan kondisi pasar. Bank berpedoman kepada Fatwa Dewan Syariah nomor 56/DSN-MUI/V/2007 tanggal 30 Mei 2007 tentang Ketentuan Review Ujroh Pada Lembaga Keuangan Syariah.

Dalam IMBT, besaran uang sewa yang akan kenakan kepada penyewa adalah hak dari pemberi sewa. Jika di masa datang pemberi sewa ingin merubah kewajiban uang sewa (menambah dan atau mengurangi), maka hal tersebut dibolehkan. Namun, dalam pelaksanaannya wajib disetujui oleh penyewa.

6. Penyerahan Jaminan Dari Nasabah/Pembeli

Seluruh pembiayaan yang disalurkan oleh BPS dengan menggunakan beraneka ragam akad wajib tunduk pada satu ketetapan dalam SOP pembiayaan BPS yang menyatakan bahwa setiap pembiayaan yang akan disalurkan wajib disertai dengan jaminan. Dalam konteks KPR iB IMBT, rumah yang menjadi objek pembiayaan itu sendiri yang dijadikan jaminan atas pembiayaan IMBT rumah. Bank melakukan pengikatan secara Hak Tanggungan atas rumah tersebut.

Secara teoritik, tidak ada kewajiban untuk menyediakan jaminan dalam rangka pelaksanaan IMBT. Namun, jika penyewa telah menyepakati adanya jaminan tersebut, maka secara syariah dibolehkan.

Menurut penulis ada hal unik yang terjadi dalam praktik IMBT di BPS (dan bank syariah lain pada umumnya), yaitu dengan melakukan pengikatan Hak Tanggungan atas objek IMBT (rumah), sama saja Bank telah melakukan pengikatan Hak Tanggungan atas rumah miliknya sendiri yang telah di-IMBT-kan ke nasabah. Hal tersebut tentunya terkesan sia-sia, mengingat secara syariah rumah itu adalah milik bank, jika penyewa (nasabah) tidak dapat memenuhi kewajibannya sebagai penyewa, maka bank berhak menghentikan IMBT dan mengambil rumah tersebut.

Menurut petugas BPS, bahwa langkah seperti itu harus dilakukan bank, mengingat sertifikat rumah dibuat atas nama nasabah bukan bank (dengan tujuan salah satunya meminimalisir biaya-biaya yang dapat merugikan nasabah). Jika tidak dilakukan pengikatan secara Hak Tanggungan, maka bilamana di kemudian hari terjadi sengketa yang harus diselesaikan melalui penjualan rumah sudah pasti secara hukum positif posisi bank akan lemah.

C. ANALISA PERJANJIAN IMBT

Akad perjianjian yang digunakan adalah transaksi yang sebenarnya terjadi di BPS. Namun, dalam rangka menjaga prinsip kerahasiaan bank, maka seluruh identitas kedua belah pihak disamarkan.

1. Profil Perjanjian IMBT

Nama yang digunakan oleh BPS dalam menerapkan IMBT di transaksi pembiayaan adalah Perjanjian Pembiayaan Ijarah Muntahiya Bit Tamlik. Perjanjian ini terdiri dari 20 (dua puluh) pasal sebagai berikut :

a. Pasal 1 Barang Yang Disewakan

b. Pasal 2 Harga Objek Sewa

c. Pasal 3 Jangka Waktu Sewa

d. Pasal 4 Pembayaran Uang Sewa

e. Pasal 5 Penarikan Pembiayaan IMBT

f. Pasal 6 Biaya-biaya

g. Pasal 7 Jaminan

h. Pasal 8 Asuransi Jaminan

i. Pasal 9 Kuasa Bank Atas Rekening Musta’jir

j. Pasal 10 Status Objek IMBT

k. Pasal 11 Kewajiban Musta’jir

l. Pasal 12 Pembatasan Tindakan Musta’jir

m. Pasal 13 Pemeliharaan, Pemakaian dan Kerugian Atas Objek IMBT

n. Pasal 14 Pernyataan dan Jaminan Musta’jir

o. Pasal 15 Peristiwa Cidera Janji (Wanprestasi)

p. Pasal 16 Koresponden

q. Pasal 17 Penyelesaian Perselisihan

r. Pasal 18 Perubahan Atas Perjanjian

s. Pasal 19 Lampiran-Lampiran

t. Pasal 20 Penutup

2. Pemenuhan Terhadap Syarat, Rukun Ketentuan Teknis IMBT

Syarat IMBT	Keterangan
Syarat Pemberi Sewa (Mu’jir)	xxx, Pemimpin PT. Bank BPS Cabang xxxx, beralamat di Jalan xxx, selanjutnya disebut BANK.
Syarat Penyewa (Musta’jir)	xxxx, pekerjaan karyawan xxx, alamat xxx, dalam hal ini bertindak untuk dan atas nama diri sendiri dan untuk melakukan tindakan hukum dalam Perjanjian ini telah mendapat persetujuan dari Istri yang turut menandatangani Perjanjian ini, selanjutnya disebut MUSTA’JIR.
Syarat Barang	a. Pasal 1 Barang Yang Disewakan b. Pasal 2 Harga Objek Sewa c. Pasal 10 Status Objek IMBT
Syarat Ujroh	Pasal 4 Pembayaran Uang Sewa
Syarat Sighat Akad IMBT Syarat Sighat Akad IMBT	a. Bahwa MUSTA’JIR dalam rangka memenuhi kebutuhannya meminta kepada BANK untuk membeli barang yang selanjutnya akan disewa oleh MUSTA’JIR. b. Bahwa BANK menyetujui untuk membeli barang dimaksud dan menyewakannya kepada MUSTA’JIR c. Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, KEDUA BELAH PIHAK sepakat mengikatkan diri untuk mengadakan PERJANJIAN PEMBIAYAAN IJARAH MUNTAHIA BIT TAMLIK, untuk selanjutnya dalam perjanjian ini disebut IMBT, yaitu BANK menyewakan barang kepada MUSTA’JIR dengan diakhiri oleh pemindahan kepemilikian melalui hibah diakhir masa sewa, dengan ketentuan dan syarat-syarat sebagai berikut : d. Pasal 3 Jangka Waktu Sewa e. Pasal 20 Penutup

Rukun IMBT	Keterangan
Pemberi Sewa (Mu’jir)	Bank
Penyewa	Musta’jir
Barang	a. Pasal 1 Barang Yang Disewakan b. Pasal 2 Harga Objek Sewa
Upah	Pasal 4 Pembayaran Uang Sewa
Sighat Akad Murabahah	a. Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, KEDUA BELAH PIHAK sepakat mengikatkan diri untuk mengadakan PERJANJIAN PEMBIAYAAN IJARAH MUNTAHIA BIT TAMLIK, untuk selanjutnya dalam perjanjian ini disebut IMBT, yaitu BANK menyewakan barang kepada MUSTA’JIR dengan diakhiri oleh pemindahan kepemilikian melalui hibah diakhir masa sewa, dengan ketentuan dan syarat-syarat sebagai berikut : b. Pasal 20 Penutup

3. Tanggapan atas Pelaksanaan IMBT Di BPS

Merujuk Fatwa Dewan Syariah Nasional No.7/DSN-MUI/III/2002 tanggal 28 Maret 2002 tentang Al-Ijarah Al-Muntahiya Al-Tamlik, IMBT dilaksanakan dengan teknis sebagai berikut :

Ijarah Muntahiya Bit Tamlik
Dokumen 1	Akad Ijarah
Dokumen 2	Wa’ad Pemindahan Kepemilikan Objek Sewa
Dokumen 3	1. Akad Ba’i diakhir masa sewa, atau 2. Akad Hibah diakhir masa sewa

IMBT bukan merupakan nama akad, melainkan istilah dari suatu proses transaksi muamalah terdiri dari beberapa akad, yaitu akad sewa (ijarah) dan akad ba’i atau akad hibah. Sama halnya dengan Bai Inah yang di dalamnya terdiri dari akad ba’i tunai dan akad ba’i tangguh serta dilaksanakan secara simultan.

”Pihak yang melakukan IMBT harus melaksanakan akad ijarah terlebih dahulu, akad pemindahan kepemilikan baik dengan jual beli atau pemberian hanya dapat dilakukan setelah masa ijarah selesai.”

”Janji pemindahan kepemilikan yang disepakati di awal akad ijarah adalah wa’d, yang hukumnya tidak mengikat. Apabila janji itu ingin dilaksanakan, maka harus ada akad pemindahan kepemilikan yang dilakukan setelah masa ijarah selesai.”

{ Fatwa Dewan Syariah Nasional No.7/DSN-MUI/III/2002 tanggal 28 Maret 2002 tentang Al-Ijarah Al-Muntahiya Al-Tamlik }

Fakta yang unik adalah pelaksanaan IMBT di BPS berbeda dengan paragraf di atas. Pelaksanaan IMBT di BPS adalah sebagaimana berikut :

Ijarah Muntahiya Bit Tamlik
Dokumen 1	Perjanjian Pembiayaan Ijarah Muntahiya Bit Tamlik
Dokumen 2	1. Akad Ba’i bila dilakukan pelunasan dipercepat 2. Akad Hibah di akhir masa sewa
Dokumen 3	Surat Accept
Dokumen Lain	Akad Wakalah (sesuai kebutuhan)

Perjanjian yang dibuat oleh BPS menggunakan nama IMBT bukan Ijarah. Dalam dokumen perjanjian tersebut dinyatakan secara jelas defenisi dari IMBT yang akan dilaksanakan oleh Bank dan Nasabah. Berikut defenisinya :

Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, KEDUA BELAH PIHAK sepakat mengikatkan diri untuk mengadakan PERJANJIAN PEMBIAYAAN IJARAH MUNTAHIA BIT TAMLIK, untuk selanjutnya dalam perjanjian ini disebut IMBT, yaitu BANK menyewakan barang kepada MUSTA’JIR dengan diakhiri oleh pemindahan kepemilikian melalui hibah diakhir masa sewa, dengan ketentuan dan syarat-syarat sebagai berikut :

Walaupun dengan menggunakan nama (akad) IMBT, pasal-pasal inti dalam perjanjian tersebut adalah isi pasal dari perjanjian sewa (ijarah) pada umumnya. Selain itu, posisi dari objek sewa telah dinyatakan secara jelas oleh BPS, yaitu milik bank sampai dengan suatu kondisi tertentu.

Pasal 10

STATUS OBYEK IMBT

MUSTA’JIR mengetahui dan menyetujui bahwa status kepemilikan Obyek IMBT selama MUSTA’JIR belum melunasi uang sewa adalah milik BANK dan oleh karenanya surat-surat bukti kepemilikan Obyek IMBT akan disimpan BANK.

Mengacu pada kaidah substance over form, yaitu maksud tujuan akad lebih diutamakan ketimbang bentuk akad itu sendiri. Menurut penulis, secara tidak langsung penerapan IMBT di BPS tidak keluar dari konteks pelaksanaan IMBT yang mengacu pada Fatwa. Dengan pertimbangan bahwa :

a) Isi pasal-pasal dalam perjanjian pembiayaan IMBT BPS secara tidak langsung merupakan pasal-pasal yang digunakan dalam akad ijarah pada umumnya. Artinya, dalam perjanjian pembiayaan IMBT BPS diawali dengan akad ijarah, walaupun judul akad yang dipakai adalah IMBT.

b) Status objek sewa adalah jelas milik bank sebagaimana dinyatakan dalam pasal 10 Status Objek IMBT, bahwa ‘status kepemilikan Obyek IMBT selama MUSTA’JIR belum melunasi uang sewa adalah milik BANK’ .

c) BPS akan membuatkan akad ba’i dan atau akad hibah secara terpisah dari perjanjian pembiayaan IMBT pada saat dilakukan perpindahan kepemilikan objek IMBT.

4. Koreksi Atas Pasal 7 Jaminan ayat 3

Pada pasal 7 ayat 3 dinyatakan :

Pasal 7

JAMINAN

Nasabah setuju untuk mengosongkan objek pembiayaan jika dalam 3 bulan berturut-turut tidak membayar angsuran, dan akan dipasang papan bertuliskan "Rumah Ini Dalam Penguasaan Bank ". Jika menunggak 4 bulan berturut-turut, jaminan pembiayaan akan dijual.

Istilah angsuran pada pasal tersebut tidak tepat. Konteks angsuran dalam IMBT adalah angsuran uang sewa, sehingga bank seharusnya menulis “angsuran uang sewa atau angsuran ujroh”. Dengan pencantuman kalimat angsuran uang sewa dan atau angsuran ujroh, maka pasal 7 ayat 3 tersebut menjadi jelas, tidak multi tafsir. Penafsiran berbeda atas suatu pasal dalam perjanjian membuka peluang terjadinya perselisihan di kemudian hari.

5. Koreksi atas Pasal 8 Asuransi Jaminan ayat 2

Pada pasal 8 tentang Asuransi Jaminan ayat 2 dinyatakan :

Pasal 8

ASURANSI JAMINAN

2. Biaya premi asuransi atas jaminan sebagaimana tersebut dalam ayat (1) pasal ini harus sudah dibayar lunas oleh MUSTA’JIR sebelum dilakukan penarikan Pembiayaan.

Merujuk Fatwa Dewan Syariah Nasional NO: 09/DSN-MUI/IV/2000 tanggal 13 April 2000 tentang Pembiayaan Ijarah (bagian ketiga kewajiban LKS, bahwa seluruh biaya atas objek yang akan disewakan kepada nasabah adalah kewajiban dari pemberi sewa dalam hal ini bank.

Ketiga : Kewajiban LKS dan Nasabah dalam Pembiayaan Ijarah

1. Kewajiban LKS sebagai pemberi sewa:

a. Menyediakan aset yang disewakan.

b. Menanggung biaya pemeliharaan aset.

c. Menjaminan bila terdapat cacat pada aset yang disewakan.

Isi pada 8 ayat 2 bertentangan dengan fatwa tersebut. Seharusnya Bank menanggung asuransi atas objek sewa, sebab barang tersebut merupakan milik bank.

Menurut Penulis, Bank boleh memasukkan komponen asuransi yang telah dibayarkan dalam penetuan biaya sewa untuk nasabah. Cara ini lebih sesuai dengan syariah.

6. Koreksi Atas Pasal 13 Pemeliharaan, Pemakaian dan Kerugian Atas Objek IMBT ayat 3

Pada pasal 13 tentang Pemeliharaan, Pemakaian dan Kerugian Atas Objek IMBT ayat 3 dinyatakan :

Pasal 13

PEMELIHARAAN, PEMAKAIAN DAN KERUGIAN ATAS OBJEK IMBT

3. MUSTA’JIR membebaskan BANK dari dan oleh karenanya MUSTA’JIR bertanggung jawab atas kerugian, cacat-cacat, luka-luka atau kematian yang diderita oleh pihak ketiga yang ditimbulkan karena pemakaian dan penggunaan OBYEK IMBT oleh MUSTA’JIR.

Isi dari pasal 13 ayat 3 ini dapat merusak akad IMBT yang telah dilaksanakan oleh kedua belah pihak. Seharusnya Nasabah tidak dapat dimintai pertanggung jawabannya atas kerusakan barang sewa (barang sewa menjadi tidak bermanfaat, dll) sepanjang kerusakan tersebut terjadi bukan karena pelanggaran perjanjian dan kelalaian nasabah. Begitu juga untuk kerusakan karena terjadinya force mejure, seperti gempa bumi, gunung meletus dan lain sebagainya.

Dengan adanya pasal 13 ayat 3 tersebut, maka bank sebenarnya ingin menghindar dari tanggungjawabnya sebagai pemilik barang. Tindakan ini sangat dilarang dalam Islam serta jelas akan merugikan nasabah.

Merujuk Fatwa Dewan Syariah Nasional NO: 09/DSN-MUI/IV/2000 tanggal 13 April 2000 tentang Pembiayaan Ijarah, dinyatakan :

Ketiga : Kewajiban LKS dan Nasabah dalam Pembiayaan Ijarah

1. --- sengaja dikosongkan ---

2. Kewajiban nasabah sebagai penyewa

a. Membayar sewa dan bertanggung jawab untuk menjaga keutuhan aset yang disewa serta menggunakannya sesuai kontrak.

b. Menanggung biaya pemeliharaan aset yang sifatnya ringan (tidak materiil).

c. Jika aset yang disewa rusak, bukan karena pelanggaran dari penggunaan yang dibolehkan, juga bukan karena kelalaian pihak penyewa dalam menjaganya, ia tidak bertanggung jawab atas kerusakan tersebut.

Berdasarkan pertimbangan di atas, seharusnya BPS menyatakan dalam pasal 13 ayat 3 dengan isi sebagai berikut :

Seharsunya diubah menjadi :

Pasal 13

PEMELIHARAAN, PEMAKAIAN DAN KERUGIAN ATAS OBJEK IMBT

3. MUSTA’JIR bertanggung jawab atas kerugian, cacat-cacat, luka-luka atau kematian yang diderita oleh pihak ketiga yang ditimbulkan karena kelalaian dan penyalahgunaan pemakaian OBYEK IMBT oleh MUSTA’JIR.

7. Koreksi Atas Pasal 13 Pemeliharaan, Pemakaian dan Kerugian Atas Objek IMBT ayat 4

Pada pasal 13 tentang Pemeliharaan, Pemakaian dan Kerugian Atas Objek IMBT ayat 4 dinyatakan :

Pasal 13

PEMELIHARAAN, PEMAKAIAN DAN KERUGIAN ATAS OBJEK IMBT

4. Apabila OBYEK IMBT hilang dan atau menjadi tidak bermanfaat sama sekali termasuk tetapi tidak terbatas pada karena rusak, tidak berguna lagi secara ekonomis atau karena alasan apapun, maka MUSTA’JIR tetap bertanggung jawab atas hal tersebut tanpa mengurangi hak BANK atas Uang Sewa dan OBYEK IMBT tersebut.

Isi dari pasal 13 ayat 4 ini dapat merusak akad IMBT yang telah dilaksanakan oleh kedua belah pihak, seharusnya Bank tidak boleh mengambil uang sewa jika objek sewa tersebut rusak dan atau hilang manfaat ekonomisnya.

Ujroh tidak bisa diambil jika manfaat sewa hilang dan atau tidak bisa digunakan oleh nasabah. Jika bank tetap mengambil manfaat dari sesuai yang tidak ada (rusak, hilang nilai ekonomisnya, dll), maka menurut penulis sama saja bank telah mengambil riba. Mengingat, tidak ada underlying yang mendasari pengambilan ujroh dari nasabah selain manfaat atas barang sewa.

Jika, barang sewa rusak, cacat, dll yang terjadi bukan karena kelalaian dan penyalahgunaan barang sewa oleh nasabah, maka bank tidak dapat membebankan tanggungjawab atas kerugian tersebut kepada nasabah. Berdasarkan pertimbangan di atas, seharusnya pasal 13 ayat 4 dihilangkan dalam perjanjian pembiayaan. Untuk aspek kerugian, sudah tercover dalam pasal 13 ayat 3.

BAB IV

PENUTUP

A. KESIMPULAN

1. Penerapan IMBT untuk penyaluran pembiayaan di BPS dilakukan dengan ;

Ijarah Muntahiya Bit Tamlik
Dokumen 1	Perjanjian Pembiayaan Ijarah Muntahiya Bit Tamlik
Dokumen 2	o Akad Ba’i bila dilakukan pelunasan dipercepat o Akad Hibah di akhir masa sewa
Dokumen 3	Surat Accept
Dokumen Lain	Akad Wakalah (sesuai kebutuhan)

2. Terdapat 6 (enam) perbedaan antara praktik IMBT di BPS dan teori fiqh pada umumnya, yaitu ; Bank Bukan Sebagai Pemberi Sewa Murni, Penggunaan Akad Wakalah, Pembuatan Surat Accept (Pengakuan Hutang dan atau Sanggup Bayar, Pembayaran Uang Muka Sewa, Riview Ujroh dan Penyerahan Jaminan Dari Nasabah/Pembeli

3. Nama yang digunakan oleh BPS dalam menerapkan IMBT pada transaksi pembiayaan adalah Perjanjian Pembiayaan Ijarah Muntahiya Bit Tamlik. Perjanjian ini terdiri dari 20 (dua puluh) pasal. Terdapat beberapa pasal yang menurut penulis dapat merusak perjanjian IMBT yaitu Pasal 7 tentang Jaminan ayat 3 yang menggunakan istilah angsuran, Pasal 8 tentang Asuransi Jaminan ayat 2 yang membebankan biaya asuransi atas objek sewa kepada nasabah, pasal 13 tentang Pemeliharaan, Pemakaian dan Kerugian Atas Objek IMBT ayat 3 yang membebankan kerugian terkait objek sewa kepada nasabah dan pasal 13 tentang Pemeliharaan, Pemakaian dan Kerugian Atas Objek IMBT ayat 4 yang dapat menjerumuskan BPS pada pengambilan riba.

4. Solusi atas ketidaksempurnaan tersebut adalah melakukan perubahan beberapa klausul perjanjian dimaksud dan melakukan penghapusan pasal 13 ayat 4.

5. Khusus untuk kebijakan Hak Tanggungan atas rumah yang di-IMBT-kan, hal tersebut merupakan upaya penyelarasan hukum syariah dan hukum positif. Jika tidak dilakukan oleh bank, maka bank sudah pasti dalam posisi merugi jika terjadi sengketa yang hanya dapat diselesaikan dengan penjual rumah.

REFERENSI :

Al-Zuhaili, Wahbah. 2004. Al-fiqh al-islâmi wa adillatuhu, Juz 5. Damaskus : Dâr Fikr al-Mu’asir.

Antonio, Muhammad Syafi’i. 2001. Bank Syariah Dari Teori Ke Praktik. Jakarta : Gema Insani Press.

Aziz, Koni Rumaini. 20011. Analisa Perjanjian Take Over (Skripsi). Jakarta : UIN Syahid

Haroen, Nasroen. Fiqh Muamalah. Jakarta : Gaya Media Utama.

Karim, Adiwarman Bank Islam dan Analisis dan Keuangan. 2001. Jakarta: Gema Insani Press.

Moleong, Lexy. Metodologi Penelitian Kualitatif. 1997. Bandung : PT Remaja Rosda Karya. cet. Ke-8.

Muhammad. Sistem dan Prosedur Operasional Bank Syariah. 2005. Jakarta : Raja Grafindo Persada.

Mûsa, Kâmil. 1998. Ahkâmu al-mu’âmalat. Beirut : Ar-Resalah Publisher.

Ramli, Hasbi. 2005. Toeri Dasar Akutansi Syariah. Jakarta: Renaisan.

Sabiq, Sayyid. 2008. Fiqhus Sunnah. (Terj : Asep Sobari, Muhil Dhofir, Sofwan Abbas & Amir Hamzah), Jil. 3 . Jakarta : Al-I’tishom Cahaya Umat.

Syamsir Salam dan Jaenal Aripin. Metodologi Penelitian Sosial. 2006. Jakarta :UIN Jakarta Press.

Wallahu a'lam

GO... SHARIA

Search This Blog

ANALISA PENERAPAN IJARAH MUNTAHIYA BIT TAMLIK DI BANK SYARIAH

A. KESIMPULAN

1. Penerapan IMBT untuk penyaluran pembiayaan di BPS dilakukan dengan ;

Comments

Post a Comment